สัญญาณบวก อสังหาฯ

สัญญาณบวก อสังหาฯ เทรนด์ ไมโคร คอนโด ซอยห้องเล็กราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

โดย PPTV Online เผยแพร่ 11 ก.ย. 2565 ,10:37น.

สัญญาณบวก อสังหาฯ คาดทั้งปีโต 30% แนะผู้ประกอบการ ลดขนาด แบ่งเฟส จำกัดปริมาณ บริหารความเสี่ยงสอดรับต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น มาพร้อมเทรนด์ ไมโคร คอนโด ซอยห้องเล็กราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2565 เริ่มมีสัญญาณบวกที่จะกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 จากการฟื้นตัวของธุรกิจท่องเที่ยวและกลุ่มผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเนื่องจากกลัวราคาจะปรับขึ้น

ผู้ประกอบการโรงแรมกลัว "เงินเฟ้อ" ฉุดกำลังซื้อ มากกว่าโรคระบาด

"น้ำมันขึ้น ของก็แพง" เจาะเงินเฟ้อไทย อ่อนไหวตามราคาพลังงาน

คาดยอดขายทั้งปี 2565 จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว 

ในปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ และปริมณฑลได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ตลาดชะลอตัว โดยในปี 2564 มียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 1 ลดลงไปประมาณ 30,000 ยูนิต (-24%) จากปี 2563

ปี 2565 เริ่มเห็นสัญญาณยอกโอนกลับมาใกล้เคียงก่อนโควิด-19 

กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เมื่อเปรียบเทียบยอดโอนกรรมสิทธิ์ตามรูปแบบสินค้า ที่อยู่อาศัยแนวราบ มีแนวโน้มการขยายตัวสูง ของสินค้ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ในระดับราคา  2-5  ล้านบาท จะเติบโตมากขึ้นในพื้นที่ปริมณฑล ตามต้นทุนของที่ดินที่ปรับสูงขึ้น 

ทำให้มี ปัจจัยบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ คือ ความต้องการกำลังกลับมาหลังธุรกิจท่องเที่ยวมีแนวโน้มดีขึ้น รวมถึงผู้บริโภคตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเนื่องจากกลัวราคาสูงขึ้นและเกินกำลังซื้อในอนาคต

โครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น คอนโดมิเนียมจะมากกว่าปี 2563-2564 รวมกัน

จากข้อมูลการเปิดใหม่ 5 เดือนแรกของปี 2565 พบว่าอสังหาริมทรัพ์เปิดใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะ

กลุ่มแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ เปิดใหม่มากที่สุด ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท

บ้านเดี่ยว เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 10-20  ล้านบาท

คอนโดมิเนียม เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 1-2 ล้านบาท

แต่คอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่อาจเกิดตลาดอิ่มตัวในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมห้องเล็ก ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

เรียกว่า เทรนด์ Micro Condo (ไมโคร คอนโด)

การเกิดใหม่ของคอนโดมิเนียมหลายแห่งในบางทำเลอาจเกิดการอิ่มตัวอย่างที่กล่าวมาเนื่องจากเน้นขายราคาถูกประมาณ 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร โดยการทำให้ห้องมีขนาดเล็กที่สุดเท่าที่กฎหมายกำหนด เพื่อให้มีราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทำให้เกิดเป็นเทรนด์ Micro Condo ที่มีขนาด 21-25 ตารางเมตร และเปิดเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนเทียม มีฉากกั้นเพื่อแบ่งสัดส่วนเท่านั้น  คาดว่าการเปิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2565 จะมากกว่าปี 2563 และ 2564 รวมกัน  

ทั้งปียอดขายเพิ่มร้อยละ 30 ราว 80,000-90,000 ยูนิต

โดยยอดขายครึ่งปีอยู่ที่ 57,376 ยูนิต และคาดว่าสำหรับทั้งปี 2565 ยอดขายจะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับยอดขายทั้งปีของปี 2564 

โดยยอดขายที่เกิดขึ้นจะเป็นสินค้าที่อยู่ในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทถึงร้อยละ 54 ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในช่วง 5 เดือนของปี 2565 ที่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทและทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท  

บ้านเดี่ยวหรูใหม่ เข้าตลาดมากที่สุด

ส่วนยอดขายบ้านเดี่ยวคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นในกลุ่มระดับราคา 10-15 ล้านบาท เนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ตามต้นทุนของราคาที่ดิน (และค่าก่อสร้าง) ที่ปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มที่ระดับราคาบ้านเดี่ยวจะปรับขึ้นมาที่ระดับราคานี้ โดยจากอุปสงค์ใหม่ของบ้านเดี่ยว ที่เข้ามาในตลาดมากที่สุด ก็เป็นที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท 

การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและภาคบริการ ผ่านการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวของประเทศไทย แรงงานกลับมาทำงานตามปกติ ส่งผลให้กิจกรรมในภาคอสังหาฯมีแนวโน้มฟื้นตัว จำนวนบ้านคงค้างที่มีอยู่ในตลาดถูกระบายออกมาอย่างมาก และโครงการเปิดตัวใหม่มีการปรับตัวโดยไปพัฒนาในทำเลที่ห่างเมืองมากขึ้นแต่ยังมีคมนาคมที่เชื่อมโยงกันอยู่ ขนาดพื้นที่เล็กลง เพื่อจับกลุ่มตลาดคนไทย ทำให้ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 มีแนวโน้มที่ดีขึ้น

ยังเผชิญปัจจัยลบ ... เงินเฟ้อ บาทอ่อน กดดันการขยายตัวของที่อยู่อาศัย 

การปรับนโยบายการเงินที่ล่าช้าจะยิ่งเพิ่มความเสี่ยงให้เงินเฟ้อค้างอยู่ในระดับสูงและส่งผลให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง ทำให้ต้นทุนสูงขึ้น ทั้งค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าที่ดิน ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะหมวดผลิตภัณฑ์เหล็กสูงขึ้นร้อยละ 10-15 และหมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีต สูงขึ้นร้อยละ 6-8  ยิ่งกว่านั้น จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565  ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 52,000 ยูนิต ทำให้ในอนาคตอาจเกิดภาวะขาดแคลนวัสดุบางประเภท และค่าแรงขั้นต่ำก็มีโอกาส ปรับขึ้น

ช่วงปลายปี 2565 ถึงกลางปี 2566 หากดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น และมีการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะส่งผลต่อวงเงินในการซื้อบ้าน และจำนวนเงินงวดที่ต้องจ่าย ทำให้คนอาจเร่งตัดสินใจซื้อบ้าน ก่อนต้นทุนจะเพิ่ม หรือชะลอการซื้อบ้านไปเลยก็ได้ 

ปีหน้า ดอกเบี้ยขึ้น ต้นทุนเพิ่มทุกอย่าง 

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าปี 2566 รูปแบบของตลาดอสังหาฯ จะเปลี่ยนไปในทุกทำเล การพัฒนาจะยากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5-15 ค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้นร้อยละ 8-12 ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1-2 ล้วนเป็นปัจจัยกดดันให้ไม่สามารถพัฒนาบ้านในแบบที่ต้องการได้เหมือนเดิม จึงต้องเปลี่ยนมาพัฒนาตามกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า ในขณะที่ยังคงต้องสร้างให้เกิดความพึงพอใจสูงสุด

แนะลดขนาดโครงการ แบ่งเฟส ถ้าไม่ไหวให้ยกเลิกโครงการคืนเงินลูกค้า

สำหรับผู้ประกอบการแล้ว แนวทางการพัฒนาโครงการในปี 2565-2566 ควรให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่พัฒนาเกินกำลังที่ผู้บริโภคจะซื้อได้  หาช่องว่างของตลาดที่มีความต้องการสูง หาสินค้าที่มาทดแทน เช่น บ้านแฝดมาทดแทนบ้านเดี่ยว บ้านทาวน์เฮ้าส์อิสระมาทดแทนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์หน้ากว้าง 7 เมตรมาทดแทนบ้านแฝด  

และควรพิจารณาจำนวนบ้านที่จะพัฒนาอย่างระมัดระวัง โดยอาจลดขนาดโครงการ หรือแบ่งเฟส และในบางกรณี ถ้ายอดขายไม่เป็นไปตามแผนธุรกิจที่วางไว้ การตัดสินใจยกเลิกโครงการและคืนเงินลูกค้าก่อนเริ่มก่อสร้างอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการพัฒนาไปโดยไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จ